Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2022 году

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2022 году

ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 39.8. ЗК РФ

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

3. Утратил силу. – Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 года. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6 – 7. Утратили силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее – приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, – обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

До 01.03.2022 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора, заключенного до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, на условиях, указанных ФЗ от 01.04.2022 N 98-ФЗ. При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 30.12.2022 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;

(пп. 8.3 в ред. Федерального закона от 30.12.2022 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;

(пп. 8.4 введен Федеральным законом от 30.12.2022 N 494-ФЗ)

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

Читайте также:
Бизнес виза в США: разновидности, документы и оформление

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

(пп. 15.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 N 502-ФЗ)

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

18) утратил силу. – Федеральный закон от 15.10.2022 N 318-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, если меньший срок не заявлен таким участником.

(пп. 19 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

(п. 12.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Читайте также:
Как получить вид на жительство в России гражданину Италии в 2022 году

(п. 18 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

Нюансы предварительного договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора .

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Читайте также:
Новый год 2022 в Москве, куда пойти, чем заняться?

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.

Уклонение от заключения основного договора аренды

Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1] . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Читайте также:
Как не заблудиться и не потеряться в аэропорту — описываем со всех сторон

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

[1] Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Читайте также:
Оформление визы и правила въезда в Черногорию в 2022 году

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Строительство в 2022 году: правовые проблемы и их решения

Тренды и законы: что изменилось

Тренды, которые появились в прошлом году, не теряют актуальности и сейчас, уверен Александр Петров, руководитель группы практики недвижимости и строительства ART DE LEX ART DE LEX Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Ведь эпидемия коронавируса не отступает. Одна из таких тенденций связана с «поколением миллениалов». Именно благодаря им развиваются коворкинги, замечает Петров.

Такие помещения позволяют оптимизировать расходы на арендную плату, а за счет гибкого подхода можно оставить лишь ограниченную площадь для постоянного офиса, сделав остальные расходы ситуационными. Но до сих пор возникают вопросы законодательного регулирования коворкингов. Легального определения для них в законах нет, но это и не так важно, считает Петров: по сути, оно требуется только для получения определенных льгот. Зато есть преимущества: фактически пользователь коворкинга может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, возместив понесенные собственником убытки. Поскольку это чаще всего договор оказания услуг, запретить односторонний отказ от него не получится.

Моду задает не только рынок, но и законодатель. Одно из недавних нововведений — поправки в закон о регистрации недвижимости. О них рассказала Арина Довженко, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia Borenius Attorneys Russia Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Закон приняли в конце апреля, его положения вступят в силу постепенно.

В основном новеллы направлены на сокращение бумажного документооборота. С 1 января 2023 года расширят функции личного кабинета на сайте Росреестра, и многие заявления можно будет подавать без электронной подписи. А кадастровым инженерам станет проще получать уведомления: их станут присылать прямо на сайт.

Закон также решил ситуацию, когда продавец недвижимости ликвидировался до регистрации перехода права собственности. Теперь покупатель все же может зарегистрировать право, для этого ему нужно представить данные о ликвидации продавца и подтвердить оплату.

Еще одно важное изменение — передача информации о погашении ипотеки.

Это была головная боль, мы бегали в Росреестр, задействовали связи, чтобы аккредитив скорее закрыли. Но теперь предполагается, что сторонам будут направлять уведомление о погашении записи об ипотеке.

Уже много лет перед покупателями недвижимости стоит вопрос: квартира или апартаменты? Примерно четверть всей недвижимости, которую покупают граждане, — это именно апартаменты. Их приходится строить, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возведение жилого дома по каким-то причинам невозможно. Анна Жолобова, советник практики по недвижимости и строительству КА «Регионсервис» Регионсервис Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × , напомнила, что законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям. Поэтому там нельзя прописаться, а еще на них не распространяются санитарные и инфраструктурные требования. То есть застройщику не надо строить парковки и школы. Есть и другие минусы: хотя цены на апартаменты ниже, коммунальные платежи выше, как и налог на имущество.

Первые попытки узаконить апартаменты предприняли много лет назад, но осенью 2022 года к проблеме вернулись еще раз. Тогда Минстрой представил новый законопроект, который внесли в Госдуму в апреле 2022-го. Но эти поправки фактически не регулируют отношения с уже построенными и строящимися апартаментами. «Полагаю, что законопроект доработают, или появится новый, который урегулирует статус уже существующих строений», — ожидает эксперт.

С плохими, нелегальными апартаментами, безусловно, надо бороться.

В Москве тем временем увеличили плату за изменение вида разрешенного использования земли: от 2 до 11 раз в зависимости от места, в котором реализуется жилой проект. Наибольшая «наценка» — на участки в центре. Таким образом московские власти хотят развивать периферию, отметил Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners Bolshakov&Partners Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × .

Риски: аренда, проверки, банкротство

Сейчас в России есть три действующих порядка снижения кадастровой стоимости. Новый, предусмотренный ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, пока не применяется в большинстве регионов, в том числе и в Москве. Его начнут использовать повсеместно только с 2023 года, поделилась Ксения Ульянова, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Кроме того, в скором времени судебную экспертизу по делам об оспаривании кадастровой стоимости смогут проводить только государственные специалисты. Считается, что это поможет в борьбе с недобросовестной экспертизой, которую делают «частники», высказалась Ульянова. Поэтому с 2023-го оспорить кадастровую стоимость будет очень сложно.

Читайте также:
Где комфортно отдохнуть в сентябре

Артем Сирота, управляющий партнер Sirota & Partners Sirota & Partners Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × , обсудил с участниками конференциями актуальный в свете пандемии вопрос: как составить договор аренды, предусмотрев все неблагоприятные последствия для арендатора? «Может возникнуть дисбаланс между той оплатой, которую вносит арендатор, и условиями помещения, которое он арендует», — объяснил эксперт. Например, может увеличиться валютный курс для номинированного не в рублях договора. Поэтому нужно включать валютные оговорки, советует эксперт.

В свете пандемии интереснее не изменение цены договора, а условий использования. Так, многие арендаторы перестали использовать офисы, потому что все сотрудники сидели по домам. Поэтому быстро выяснилось, что стандартные механизмы, предусмотренные ГК, не работают. Пришлось экстренно вводить и применять новые нормы, которые предусматривали снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования имуществом в 2022 году, рассказал эксперт. Сейчас же Сирота предлагает включать в арендное соглашение частичное снижение арендной платы в случае невозможности присутствия в нем определенного процента сотрудников.

Кроме того, не так давно стартовала реформа контрольно-надзорной деятельности. Каждый орган предъявлял разные требования, поэтому государство решило их унифицировать, чтобы они не противоречили друг другу. Об основных изменениях в этой сфере рассказала советник руководителя практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Alliance Legal Consulting Group Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Ольга Калинченко.

Земли под охраной

О юридических рисках приобретения земельных активов рассказал Антон Емелин, старший партнер МКА «Аронов и Партнеры» Аронов и партнеры Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Например, возможны пересечения границ участка с лесным фондом. Потому что границы указаны в двух разных реестрах, и информация в них может быть противоречивой.

Еще один негативный сценарий — риск нахождения участка в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). «Практика работы с такими зонами показывает, что все не совсем гладко, даже более, чем не гладко», — рассказал юрист. Например, часто строительство не удается начать из-за близкого расположения газопровода. Придется договариваться с филиалами «Газпрома». Существует и риск сноса строений, но в 2018 году приняли закон, что такие зоны должны быть внесены в ЕГРН на момент строительства. Иначе собственнику должны выплатить компенсацию. «Собственники, по сути, сидят на пороховой бочке», — посетовал Емелин.

О судебной практике по спорам об охранных зонах трубопроводов подробнее рассказала Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × .

Одно лишь отсутствие угрозы жизни и здоровью от здания не поможет сохранить объект. Есть много проблемных точек, например, судебное усмотрение.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря ×

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ Авелан Avelan Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × , подробнее обсудила с участниками конференции «скрытые» охранные зоны. Это ЗОУИТ, информация о которых не внесена в публичные источники.

Так, установленные ранее в законодательстве зоны или охранные зоны курортов. «Очень много охранных зон до сих пор продолжают действовать, и далеко не только те, что установлены в действующем законодательстве», — объяснила юрист. Помочь может добросовестность, но ее придется доказывать, а сделать это будет сложно: раньше охранные зоны могли быть установлены не только в законах, но и в решениях местных органов власти и судебных решениях. Подобных сведений в принципе может не быть в открытых источниках. «Мы должны стремиться к тому, чтобы устоялась презумпция: неопубличенные сведения не должны использоваться против застройщика», — полагает Величко.

К критериям добросовестности застройщика относят, например, необеспечение публичного доступа к сведениям о ЗОУИТ: застройщик не знал и не мог знать о действии ограничений в использовании земельного участка, сведения о ЗОУИТ не внесены в ЕГРН, и в таком случае объекты не подлежат сносу.

«Если есть понимание о близком нахождении потенциально проблемного объекта, стоит учесть интересы «Газпром-трансгаз» и обезопасить себя», — посоветовала она.

О некоторых особенностях установления сервитутов на публичные земли на примерах из судебной практики рассказал Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческие споры» юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Рустам Курмаев и партнеры Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Например, суды отказывают в установлении сервитута, если есть возможность получить разрешение на условно разрешенный вид использования (РНР).

Налоги и банкротство: как не переплатить и заработать

Поговорили и об экономических рисках для застройщиков. Организации должны платить налог на прибыль, а значит, должны понимать, какую прибыль получат от сдачи объекта. Валентина Петрова (бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × ), рассказала, что делать, если застройщик потратил больше, чем планировал. В таком случае можно уменьшить налоговую базу, но только если затраты подтверждены документально, экономически обоснованы и направлены на получение прибыли в будущем. Убыток уменьшает базу по налогу на прибыль, подтвердила Петрова со ссылкой на имеющуюся практику судов.

Застройщикам нужно тщательно изучать поставщиков материалов, транспортных и технических услуг, посоветовал Михаил Бегунов, управляющий партнер Tax compliance Tax Compliance Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . Это необходимо, чтобы избежать доначисления лишнего НДС по правилам ст. 54.1 Налогового кодекса. «Когда твой контрагент по каким-то критериям аффилирован с тобой, но за ним стоят реальные исполнители, тогда удастся доказать, что доначислять налог не надо», — уверен юрист.

Основной момент — реальность исполнения работ. Неважно, если даже контрагент уже не действует. Нужно доказать реальность работ, и тогда проблем будет меньше.

Кирилл Чухалдин, руководитель проектов «Юртехконсалт» ЮрТехКонсалт Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × , рассказал, как можно заработать на банкротстве другого застройщика. «Если мы понимаем, что есть один ликвидный актив, надо попробовать на нем заработать», — рассказал он. Это может быть интересно компаниям на грани банкротства, которые готовы рискнуть, а также сторонним инвесторам. Чухалдин рассказал, каким образом можно выкупить объект у обанкротившегося застройщика. Процедура сложная, и ее должен одобрить суд. Еще один способ — купить объект с торгов. Этот путь более прибыльный, но недострой может уйти и другому участнику торгов. «Не нужно смотреть на банкротство как на что-то плохое. Оно позволяет заработать. Но и для тех организаций, которые уже пришли к банкротству, это не всегда плохо: можно спасти хотя бы часть бизнеса», — подчеркнул эксперт.

Читайте также:
Помощь беженцам из Донбасса: работа для беженцев в России, программа в 2022 году

Споры по договорам аренды: обзор основных позиций судов в августе 2022 года

Юристы Практики по разрешению споров компании Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP подготовили обзор основных позиций судов по договорам аренды в августе 2022 года.

Позиция ВС РФ

Признание договора аренды недействительным

При конкурсном оспаривании соглашения сторон об изменении валюты арендной платы необходимо сопоставить, каков стал объем обязательств должника после совершения оспариваемой сделки с объемом его обязательств, который был бы, если бы эта сделка не заключалась.

  • Документ:
    Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2022 № 305-ЭС18-19395 (12)
  • Суть дела:
    В 2010 году стороны заключили долгосрочный договор аренды складских и административно-бытовых помещений. Согласно договору базовая часть арендной платы была установлена в долларах США. При этом сами арендные платежи производились в рублях по курсу Банка России. Позже соглашением сторон валюта долга с долларов США была изменена на рубли.
    В 2019 году арендатор впал в банкротство. Арбитражный управляющий обратился в суд с требованием о признании соглашения об изменении валюты платежа недействительной сделкой как совершенной в период подозрительности.
    Нижестоящие суды, удовлетворяя требование арбитражного управляющего, указали, что в результате соглашения сторон арендная плата была увеличена почти в 2 раза в результате замены суммы годовой арендной платы, номинированной в долларах США на твёрдую сумму в рублях.
    ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов.
    Судьи ВС РФ указали, что для оценки того, был ли причинён вред кредиторам банкротящегося арендатора, необходимо сопоставить, каков стал объем обязательств должника после совершения оспариваемой сделки с объемом его обязательств, который был бы, если бы эта сделка не заключалась.
    Вопреки выводам нижестоящих судов, в действительности в результате произведенной сторонами в соглашении конвертации размер базовой арендной платы был снижен почти в 2 раза по сравнению со ставкой, определенной в долларах США.
    То есть в случае, если бы соглашение о конвертации не было бы заключено, номинированная в долларах США годовая сумма арендной платы увеличивалась в связи с ростом курса валюты.
    Следовательно, отсутствие соглашения сторон привело бы к уменьшению конкурсной массы должника и к ухудшению положения его кредиторов, а не наоборот.
    При этом ВС РФ дополнительно отметил, что арендатор, соглашаясь с определением базовой ставки в иностранной валюте, принимает на себя риски, связанные с падением рубля. Соглашение, изменяющее валюту долга с иностранной валюты на рубли, позволяет частично нивелировать описанный риск.

    Позиции кассационных судов

    Права и обязанности сторон по договору аренды

    Создание арендодателем условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не исполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению «спокойного» владения

    • Документ:
      Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2022 по делу № А55-15074/2022
    • Суть дела:
      Между Министерством и Фондом был заключен договор аренды земельного участка для комплексного развития территории.
      В 2015 году вид разрешенного использования земельного участка был изменен с зоны застройки среднеэтажными жилыми домами на зону предприятий и зону малоэтажной застройки индивидуальными домами.
      В 2019 году земельный участок снова был включен в территориальную зону среднеэтажной жилой застройки.
      Фонд, посчитав, что с 2015 по 2019 год использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором аренды, было невозможно, обратился в суд с требованием о перерасчете арендной платы.
      Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, указав, что по условиям договора Фонд был обязан подготовить проект планировки территории, поэтому не мог не знать о предстоящем изменении территориальной зоны, к которой относится арендуемый земельный участок. Более того, земельный участок был принят Фондом без каких-либо возражений, указывающих на невозможность его использования по целевому назначению, поэтому Фонд обязан был вносить арендную плату в спорный период.
      Кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.
      Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в этот момент не осуществляет какого-либо предоставления.
      В рамках рассматриваемого спора суд кассационной инстанции отметил, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению спокойным владением и пользованием земельным участком, сданным в аренду.
      При этом арендодатель был недобросовестным, поскольку как на момент проведения торгов, так на момент заключения договоров аренды земельного участка и о комплексном освоении территории не мог не знать о планируемом изменении территориальной зоны. В связи с чем у суда имеется возможность отказа в защите его прав в соответствии с гражданским законодательством.
      Суд кассационной инстанции еще раз напомнил, что основная обязанность арендодателя по договору аренды сводится к обеспечению «спокойного» владения и пользования имущества. При этом нарушение такой обязанности освобождает арендатора от внесение арендной платы.

    Действие договора аренды

    Договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности, не предполагает возможность автоматического возобновления на неопределенный срок

    • Документ:
      Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2022 по делу № А40-121340/2022 (ссылка)
    • Суть дела:
      Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества. По соглашению к договору Общество имело право пользоваться имуществом без проведения аукциона до издания специального акта Правительства РФ, определяющего порядок сдачи имущества Учреждения в аренду.
      В 2015 году такой специальный акт был издан Правительством РФ. Полагая, что договор аренды прекратился, Учреждение обратилось в суд с требованием освободить арендуемое имущество и выплатить санкции, предусмотренные договором.
      Отказывая в удовлетворении иска, нижестоящие суды посчитали, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, поскольку договор не содержал оговорку об исключении правил о возобновлении. При этом Учреждение не предпринимало действий по ограничению использования Обществом арендуемого имущества.
      Суд кассационной инстанции не согласился с нижестоящими судами, указав, что аренда имущества, находящегося в государственной собственности, предполагает невозможность автоматического возобновления на неопределенный срок в силу особенностей регулирования такого вида аренды. При этом суд кассационной инстанции обратил внимание, что сами стороны поставили действие договора аренды под отменительное условие – издание специального акта Правительства РФ. В связи с этим договор аренды должен считаться прекращенным, а заключение нового договора возможно посредством проведения аукциона.
    Читайте также:
    СПБ Маршрут. Как доехать От и До Как С Добром Добраться!

    Пределы прав арендатора

    Арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы

    • Документ:
      Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.2022 по делу № А65-34852/2019
    • Суть дела:
      Гражданин передал земельный участок ИП по договору аренды. Впоследствии из земельного участка в результате межевания произошло выделение двух новых земельных участков, в границах одного из которых находился объект недвижимости – водопроводные сети, принадлежащие Обществу.
      ИП обратился к Обществу с требованием оплатить стоимость пользования земельным участком. Поскольку Общество требование не исполнило, то ИП обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
      Суды двух инстанций иск удовлетворили, поскольку исходили из доказанности факта использования Обществом земельного участка, принадлежащего предпринимателю и наличия оснований для взыскания неосновательного обогащения.
      Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судами не были исследованы ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
      Во-первых, суды не рассмотрели возможность, что договор аренды земельного участка был исполнен только формально, не оценили право арендатора, не вступившего во владение, требовать платы с иных лиц, использующих земельный участок, в том числе, с Общества, чьи водопроводные сети находятся на спорном участке.
      Во-вторых, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы. А арендатору был передан земельный участок часть которого не могла быть использована.
      В-третьих, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, если такая передача не состоялась фактически, и арендатор не вступил во владение им, последний не может признаваться законным владельцем имущества, и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

    PDF-версию обзора вы можете найти по ссылке.

    Договор аренды земельного участка

    Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.

    В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.

    Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.

    Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.

    Преамбула

    Договор аренды земельного участка

    Дрозда Юрий Антонович, 11.03.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
    И
    Карпов Алексей Геннадьевич, 20.02.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
    заключили настоящий договор о нижеследующем:

    В преамбулу документа традиционно входят:

    • наименование разновидности сделки;
    • место и дата заключения договора;
    • имена и роли участников соглашения;
    • паспортные данные участников сделки.

    Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

    • предмет соглашения;
    • срок договора;
    • сумма арендной платы;
    • права, обязанности и ответственность сторон.

    Предмет

    Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:

    Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
    Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
    Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
    Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
    Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
    Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.

    Цена договора

    Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества гектаров на участке, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
    При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
    Составляется вышеупомянутый пункт следующим образом:

    Арендная плата за пользование арендуемым земельным участком составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 мая каждого года в период действия настоящего договора.
    Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
    Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

    Права и обязанности сторон

    Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:

    Арендодатель вправе:
    Иметь доступ на земельный участок для осуществления контроля, с целью проверки пользования Арендатором участком по целевому назначению.
    Расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
    Арендодатель обязуется:
    Передать право пользования земельным участком Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
    Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании участком.
    Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
    Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
    Арендатор вправе:
    Пользоваться участком по целевому назначению.
    Осуществлять иные действия по пользованию участка, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.
    Арендатор обязуется:
    В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование участком в сроки, предусмотренные соглашением.
    Соблюдать правила пользования земельным участком.
    После окончания действия договора возвратить участок в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
    Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
    Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

    Читайте также:
    Виза в Россию для граждан Африки - Как получить дешево?

    Ответственность сторон

    В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

    Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
    Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
    В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
    Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
    В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.

    В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
    В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

    Регистрация

    Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.

    Форма договора

    Договор аренды земельного участка составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

    Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2022 году

    Ведущий консультант ДМАиК

    Понравилась статья? Поделитесь!

    На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны последствиями пандемии Коронавируса (COViD-19). Для поддержки хозяйствующих субъектов в наиболее пострадавших отраслях экономики, принят ряд нормативно-правовых документов, в том числе в сфере арендных отношений.

    Какие меры поддержки предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Как правильно предоставить имущественную поддержку?

    На эти и другие вопросы постараемся ответить в этой статье.

    МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ИМУЩЕСТВА

    В рамках мер поддержки бизнеса, арендаторы объектов недвижимого имущества, осуществляющие свою деятельность в пострадавших от коронавируса отраслях, включая малое и среднее предпринимательство, в соответствии с законодательством могут получить имущественную поддержку в виде:

    • предоставления отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2022 году;
    • уменьшения арендной платы за период 2022 года;
    • права одностороннего отказа от договора аренды, до 1 октября 2022 года;
    • права продления срока аренды на срок до одного года, на тех же условиях без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

    Рассмотрим, кто из арендаторов, и на каких условиях может получить указанные меры поддержки.

    I. Отсрочка уплаты арендной платы

    В соответствии с действующим законодательством отсрочка уплаты предоставляется в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, за исключением жилых помещений.

    Срок предоставления отсрочки уплаты арендной платы: с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2022 года

    Дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки к договору аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2022 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление от 03.04.2022 № 439).

    Условия предоставления отсрочки:

    а) задолженность по арендной плате подлежит уплате поэтапно не ранее 1 января 2022 года и не позднее 1 января 2023 года

    Задолженность будет оплачиваться:

    • не чаще одного раза в месяц;
    • равными платежами;
    • в размере не больше половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

    б) отсрочка предоставляется:

    • в размере арендной платы за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
    • 50 % арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2022 г.

    в) меры ответственности (пени, проценты, штрафы и иные), в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в связи с отсрочкой не применяются.

    Обратите внимание!

    Меры ответственности в связи с отсрочкой не применяются, даже если такие меры ответственности предусмотрены договором аренды.

    г) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

    д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

    е) если договором аренды предусмотрено включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

    Обратите внимание!

    В данном случае может быть исключение: отсрочка в части суммы платежа, относящейся к коммунальным расходам, может быть предоставлена в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, если решением уполномоченного органа субъекта Российской Федерации арендодатель освобождён от оплаты коммунальных услуг.

    II. Уменьшение арендной платы за период 2022 года

    В соответствии с п.4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2022 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон от 01.04.2022 № 98-ФЗ) арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2022 года в связи с невозможностью использования имущества.

    На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений. Об особенностях документального подтверждения обстоятельств непреодолимой силы Вы можете узнать в нашей публикации по ссылке.

    Мера поддержки, связанная со снижением арендной платы, предоставляется арендаторам, которые являются субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.

    Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

    III. Право одностороннего отказа от договора аренды

    По договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендаторы получили право одностороннего отказа от договора, без применения санкций предусмотренных статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Арендатор может обратиться к арендодателю с требованием:

    а) об уменьшении арендной платы по договору аренды;

    б) ином изменении условий договора аренды.

    Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю соглашение не достигнуто, арендатор имеет право, не позднее 1 октября 2022 года, отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок.

    Читайте также:
    Что представляет собой жизнь в Норвегии

    В этом случае убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются.

    Обратите внимание!

    При досрочном расторжении договора, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату не подлежит (ч. 4 ст. 19 Закона от 01.04.2022 № 98-ФЗ).

    IV. Право на продление срока аренды

    Арендаторы государственного и муниципального недвижимого имущества, по договорам аренды, заключенным по результатам проведения торгов, до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, получили право продлить аренду на срок до одного года.

    Дополнительное соглашение о продлении срока аренды должно быть заключено на тех же условиях (или иных условиях, не ухудшающих положение арендатора) и, что очень важно, без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

    Главным условием заключения такого соглашения является добросовестность арендатора, надлежащим образом исполняющего все свои обязанности по договору.

    Разъяснения по данному вопросу опубликованы на официальном сайте Федеральной антимонопольной службы 17.04.2020г. «О внесении изменений в договоры аренды государственного (муниципального) имущества в связи с введением режима повышенной готовности».

    МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

    Антикризисную поддержку получили и арендаторы земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

    В соответствии с п.6 ст.19 Закона от 01.04.2022 № 98-ФЗ, до 1 марта 2022 года арендаторы земельных участков могут требовать пролонгации договоров аренды при соблюдении следующих условий:

    • договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2022 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
    • на момент обращения срок договора аренды земельного участка не истек;
    • арендодатель не предъявил иск о расторжении договора аренды земельного участка;
    • отсутствуют сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и (или) не устраненных нарушениях использовании земельного участка, являющегося объектом договора.

    Обратите внимание!

    При заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не учитываются:

    МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

    Арендаторам по договорам аренды федерального имущества:

    а) составляющего государственную казну Российской Федерации, в том числе земельных участков, предоставляются преференции в виде:

    • отсрочки уплаты арендной платы;
    • освобождения от уплаты арендных платежей.

    б) закрепленного на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения, предоставляется преференция только в виде отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2022 году.

    В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2022 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Распоряжение от 19.03.2022 № 670-р) освобождаются от уплаты арендных платежей за период с 1 апреля 2022 г. по 1 июля 2022 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, и осуществляющие виды деятельности в пострадавших отраслях российской экономики.

    Для получения имущественной поддержки арендатор определяется:

    • по основному и (или) дополнительным видам экономической деятельности, по договорам аренды государственной казны Российской Федерации;
    • по основному виду экономической деятельности, по договорам аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

    информация о которых содержится в ЕГРЮЛ либо ЕГРИП по состоянию на 1 апреля 2022г.

    Эта же преференция распространяется и на организации, которые включены в реестры:

    • социально ориентированных некоммерческих организаций в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2022 г. № 906 «О реестре социально ориентированных некоммерческих организаций»;
    • некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2022 г. № 847 «О реестре некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

    Дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающие такое освобождение, заключаются в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендатора.

    МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ – СОБСТВЕННИКОВ ИМУЩЕСТВА

    Поддержка арендодателей – собственников объектов недвижимости, предусматривается в части уплаты:

    • налога на имущество;
    • земельного налога;
    • арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.

    С 1 апреля 2022 высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, продлевающие в 2022 году установленные в регионах сроки уплаты транспортного налога, налога на имущество организаций и земельного налога, а также авансовых платежей по ним. Мера применяется, если указанные сроки не были продлены Правительством Российской Федерации, либо если предусмотрены более ранние сроки уплаты этих налогов и авансовых платежей по ним.

    Региональным и муниципальным органам власти рекомендовано снизить имущественные налоги для арендодателей в «обмен» на снижение ставок аренды или отсрочки платежей для арендаторов отдельных категорий бизнеса, в т.ч. в отношении объектов недвижимости, находящихся в частной собственности.

    В письме Федеральной налоговой службы России от 09.04.2022 № БС-4-21/5994@ «О рекомендуемых пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2022 № 439 мерах поддержки, касающихся налогообложения объектов недвижимости, находящихся в аренде» содержатся рекомендации по вопросам реализации мер поддержки, касающихся уплаты налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, земельного налога (в части установления налоговых льгот) по объектам недвижимости, находящимся в аренде.

    Регионы и муниципальные образования могут реализовать свои антикризисные меры поддержки. Такая возможность установлена в п. 5 Требований, утвержденных Постановлением от 03.04.2022 № 439, п.4 Распоряжения от 19.03.2022 № 670-р.

    Для реализации мер по снижению арендной платы за имущество и земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уполномоченными органами власти должны быть приняты соответствующие решения.

    Например, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2022 № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности», освобождение от платежей действует в Москве для организаций и индивидуальных предпринимателей (ИП), в установленных сферах деятельности, в отношении аренды земли и нежилого фонда.

    Для получения поддержки арендодателям – собственникам имущества необходимо уточнить, принят ли в субъекте или муниципальном образовании аналогичный документ, устанавливающий льготы в части арендной платы, а также порядок их получения.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: