Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году

Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения

Francescoscatena / Depositphotos.com

Федеральный закон от 31 июля 2022 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2022 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.

Отметим основные нововведения.

Применение сведений о кадастровой стоимости.

Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.

Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.

• в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
• в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

• в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
• в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.

Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

Эти положения начнут применяться с 2022 года.

Ответственность руководителей бюджетных учреждений, определяющих кадастровую стоимость.

С 11 августа 2022 года введено новое основание для увольнения руководителей бюджетных учреждений. Трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

Также предусмотрено, что лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по приведенному основанию в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения.

Установление кадастровой стоимости вместо рыночной.

Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям этой статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

Вместе с тем с 11 августа 2022 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 “Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости”, введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По общему правилу, ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу лишь 1 января 2023 года. Однако перейти к применению новых правил, предусмотренных ст. 22.1 закона № 237-ФЗ, можно и раньше – соответствующее решение может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В этом случае положения ст. 22 Закона о кадастровой оценке применяются до дня, указанного в таком решении.

На время переходного периода применения упомянутых ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке (до 1 января 2023 года) установлен ряд особенностей.

Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2022 года.

Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – это цена участка, устанавливаемая в целях налогообложения. Используемая как налоговая база при расчете имущественных налогов и сборов при сделках с недвижимостью, она часто бывает завышена, что дает повод для недовольства граждан. Еще больше критики вызывает увеличение кадастровой стоимости земель, происходящее в результате плановой переоценки. Как часто она происходит, кем проводится и почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кем устанавливается кадастровая стоимость

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ » (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:

• принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
• утверждает ее результаты;
• назначает срок следующей переоценки стоимости.

Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6 Федерального закона от 03.07.16 № 237 «О государственной кадастровой оценке» , далее – ФЗ № 237).

Поскольку в большинстве регионов в 2016-м году таких организаций не было, до 2022-го года действовал переходной период, а полномочия по определению КСЗ передавались, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключался договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляли отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти. С 1.01.20 эту работу должны выполнять только специализированные бюджетные организации.

Как часто производится переоценка КСЗ

Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.

Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.

Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.

Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.

При изменении кадастровой стоимости земельных участков результаты новой оценки утверждаются органом власти региона или муниципалитета, а обновленные сведения вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН).

Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2022 годах

Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012-м году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.

Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной. Но так было лишь до 2015-м года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.

С 01.01.15 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.

Фактическое применение КСЗ началось с 2016-го года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.

В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.

Это привело к массовому оспариванию КС. По информации Росреестра , только в 2016-м году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.

В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2022 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 19 ФЗ № 360 от 03.07.16, на период с 2017-го по 2022-й год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.14 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.14.

Данная норма не касается случаев, когда кадастровая стоимость после 1 января 2014-го года снижалась – этот пересмотр остается действительным.

Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2022 по 2019-й год, действовала лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это являлось гарантией того, что до 2022-го года КСЗ не повышалась – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.

До 2022-го года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые и должны заниматься оценкой с 01.01.20. Их работа максимально систематизирована, благодаря чему результаты будут более объективными.

Изменения КСЗ в 2022-м году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2022-м году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в прошлом году могло произойти лишь вследствие:

• оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
• первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
• проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2022-м году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Причины завышения кадастровой стоимости

Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.

Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.

Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.

Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:

• неправильных показателей площади;
• недостоверного целевого назначения или вида использования;;
• неактуальных данных при проведении расчетов;
• игнорирование значимых дефектов участка и так далее.

Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.

Проведение переоценки

В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.

По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.

В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).

С 2022-го года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.

Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:

• индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
• в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.

Как оспорить КСЗ

Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.

Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:

• внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
• судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.

Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:

• выявление ошибок, допущеных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
• определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

• изменения фактического размера участка;
• смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
• перехода земли из одной категории в другую;
• объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
• присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.

Возможные изменения в законодательстве 2022

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2022 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим президент поручил правительству усовершенствовать методику определения КСЗ.

На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно ст. 66 ЗК РФ , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Рыночная стоимость – это результат индивидуальной оценки, учитывающий все значимые характеристики конкретного объекта, начиная с площади и заканчивая проведенными коммуникациями.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

1. Обращается к частному независимому оценщику.
2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.

Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке.

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Заключение

Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:

• определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
• ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
• с 2017-го и до 2022-го года КСЗ оставалась на уровне, установленном на 01.01.14 или позже, если она проводилась впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
• кадастровая цена участка могла вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
• заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.

Как узнать кадастровую стоимость: Видео

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2022 году

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц.

Кадастровая стоимость – что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

• частные дома;
• участки земли;
• квартиры;
• комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Важно! Чтобы рассчитать кадастровую стоимость онлайн, вы можете просто заказать справку о кадастровой стоимости или справку из ЕГРН у нас на сайте.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

• регион и район расположения;
• технические параметры объекта;
• общее состояния имущества;
• средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2022 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет. За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

• написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
• подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

Вариант 1 — ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.

Вариант 2 — рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

Не совсем. Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.

• С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.

• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту «КП» исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

А откуда вообще берется эта кадастровая стоимость?

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

• местоположение,
• год постройки,
• материал стен объекта недвижимости,
• серия многоквартирного дома,
• ветхое или аварийное состояние объекта,
• расположение недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Для земельных участков:

• местоположение,
• расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Оценщик обязан провести обязательный контроль качества полученных результатов с учетом сложившейся на рынке недвижимости реальной ситуации с ценами. Для этого должны использоваться в том числе сведения о сделках, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ФНС России от 27.07.2022 N СД-4-21/10567@ “Об определении периода перерасчета земельного налога в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости”

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

от 27 июля 2022 г. N СД-4-21/10567@

ПЕРИОДА ПЕРЕРАСЧЕТА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА В СЛУЧАЕ ИЗМЕНЕНИЯ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВСЛЕДСТВИЕ

УСТАНОВЛЕНИЯ ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В целях обеспечения применения пункта 2.1 статьи 52 и пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) направляем для изучения Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2022 N 88А-7563/2022 по административному делу N 2а-3666/2020. Обращаем внимание на следующие положения, установленные судебными инстанциями.

Согласно пункту 1.1 статьи 391 Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ), в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Указанное фактически предусматривает, что измененная кадастровая стоимость должна применяться для всех налоговых периодов, в которых в отношении налогооблагаемого земельного участка в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания.

Перерасчет земельного налога в отношении объекта налогообложения, включенного в налоговое уведомление (далее – налог), должен проводиться с соблюдением пункта 2.1 статьи 52 Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ), согласно которому перерасчет налога осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, за исключением случая, когда перерасчет не осуществляется, поскольку влечет увеличение ранее уплаченной суммы налога.

Таким образом, условие о перерасчете налога не более чем за три налоговых периода применяется в отношении перерасчета, влекущего направление налогового уведомления, в котором в силу пункта 3 статьи 52 Кодекса должна указываться сумма налога, подлежащая уплате после перерасчета.

В рассматриваемом споре применение в качестве налоговой базы по налогу кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной стоимости земельного участка, не повлекло направление налогового уведомления в связи с перерасчетом налога, поскольку в результате перерасчета сумма уплаченного налога за предшествующие налоговые периоды уменьшилась.

Кроме того, как указали суды, статья 52 Кодекса не ограничивает право налогоплательщика на перерасчет налога в связи с реализацией права на применение иной налоговой базы. С учетом правовой позиции, высказанной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2019 N 10-П, налогоплательщик в вышеуказанном случае вправе требовать исчисления налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка, при этом налоговое законодательство не содержит ограничений периода, за который может быть произведен перерасчет налога с целью реализации указанного права.

В связи с изложенным отказ в перерасчете налога (при изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости) за налоговый период, превышающий трехгодичный срок и в котором применялась изменяемая кадастровая стоимость, признан судами неправомерным.

Доведите информацию до подчиненных налоговых органов.

Настоящие разъяснения носят исключительно информационно-справочный (рекомендательный, а не обязательный) характер, не устанавливают общеобязательных правовых норм и не препятствуют применению нормативно-правовых предписаний и судебных актов в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.

Кадастровая оценка изменится

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон “О кадастровой оценке” станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года – всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом “по кадастру”, а складские и промышленные объекты – по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что “решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки”. То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки. Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Срок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой. А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов. Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то “договорился” с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Земельный налог не будет расти больше чем на 10% в год

Хорошая новость для владельцев земельных участков. В 2019 году сумма в уведомлении точно не превысит прошлогодние начисления больше чем на 10%. Такое ограничение появилось в налоговом кодексе. Это еще одно выполненное поручение президента, за которыми мы следим.

Кого это касается?

Поправки внесли в статью о земельном налоге. Это касается тех людей, у кого в собственности или бессрочном пользовании есть земельные участки.

По закону за эти участки нужно платить земельный налог. Его начисляет налоговая инспекция. Суммы указывают в уведомлениях, которые рассылают каждый год. Там же указана сумма налога на имущество и транспорт, все это нужно заплатить до 1 декабря. В 2019 году пришлют уведомления с земельным налогом за 2018 год.

В чем была проблема с земельным налогом?

Проблема была в том, что у некоторых людей он мог за год сильно вырасти, иногда даже в несколько раз. Например, в прошлом году пришла квитанция на 1200 рублей, а в этом — уже на 2500 рублей. А потом еще больше. И еще больше.

Так происходило потому, что налог начисляют по кадастровой стоимости. А она может меняться каждый год. Повлиять на это сложно, хотя иногда кадастровая стоимость бывает завышенной.

Для многих семей непредсказуемый рост земельного налога был проблемой. Вместе с налогом на имущество и машину осенью приходилось платить несколько тысяч рублей сразу. Точную сумму семья узнавала незадолго до срока уплаты. Планировали потратить на налоги 4000 рублей, а в квитанции было указано 7000. Где брать деньги на внезапно появившиеся доначисления, налоговая не подсказывала.

В августе 2018 года приняли поправку по налогу на имущество: он не будет расти больше чем на 10% в год. А с землей такого ограничения не было. Теперь есть.

Что изменилось в начислении земельного налога?

В квитанциях за 2018 год, которые скоро начнут рассылать по почте и через личные кабинеты, сумма земельного налога не вырастет больше чем на 10% по сравнению с прошлым годом. Так же будет с налогом на жилое имущество.

С транспортным налогом серьезных изменений обычно и не бывает, потому что там при расчете используют мощность двигателя — постоянную величину.

Можно уже сейчас запланировать сумму, которую придется отдать в бюджет до 1 декабря. Сюрпризов в виде двукратного роста точно не будет: теперь это запрещено федеральным законом. Если в прошлом году вам приходило уведомление на 2000 рублей, то в этом году придет максимум на 2200 рублей, даже если кадастровая стоимость земли выросла в два раза.

Что делать, чтобы применили ограничение?

Чтобы соблюдалось ограничение, ничего делать не нужно. Владельцам участков достаточно это знать, чтобы планировать расходы.

Налоговики автоматически учтут ограничение и сразу укажут в квитанциях правильную сумму. Писать заявление не придется. Его подают для налоговых льгот, а это ограничение — не льгота, а запрет повышать налоги. Но когда придет квитанция, на всякий случай сверьте ее с прошлогодней. Если что-то не так, отправьте обращение через специальный сервис для жалоб по имущественным налогам. Он работает без регистрации и личного кабинета.

В следующем году ограничение остается

Повышение максимум на 10% касается не только начислений за 2018 год. В 2022 и 2022 году земельный налог тоже вырастет максимум на 10% по сравнению с предыдущим годом. Или рост будет меньше: кадастровая стоимость некоторых участков не меняется. Но точно не больше. Это не разовая акция, а глобальное изменение в налоговом кодексе без срока действия.

С 2019 года можно вносить имущественные налоги авансом. Например, можно довольно точно прикинуть сумму за 2018 год и уже сейчас вносить ее частями. 1 декабря накопленные авансы автоматически зачтут в счет налогов.

Если кадастровая стоимость не менялась, налог не вырастет

У некоторых собственников кадастровая стоимость земельного участка не меняется несколько лет. Допустим, участок и в 2016, и в 2017, и в 2018 году стоит, по данным Росреестра, миллион рублей. За него начисляют 3000 рублей налога — сумма три года одинаковая и не растет. Тогда ограничение в 10% применять не нужно. Поправки не означают, что у всех владельцев участков в 2019 году сумма точно будет на 10% больше. У кого-то она вообще не изменится.

Если участок не застроен, ограничение не действует

По некоторым участкам земельный налог начисляют с повышенным коэффициентом. Например, если землю выделили под строительство дома, а через десять лет там так ничего и не появилось. Или построили только гараж и склад. Тогда земельный налог повышают в два раза по сравнению с тем, какой был бы для участка с домом.

При таких условиях налог может расти больше чем на 10%. Допустим, десять лет назад семья приватизировала участок под ИЖС. Но место такое удобное, что там решили построить не дом, а гараж с автомойкой. Сумма земельного налога составляла 3500 рублей. Налоговая видит, что срок прошел, а дома на учете нет. Тогда налог повышают не до 3850, а до 7000 рублей или больше. Ограничение не сработает.

Если у вас есть участок или вы покупаете землю под строительство, учитывайте это условие. Не все знают о том, что земельный налог за пустой участок может внезапно вырасти в два раза. А еще заброшенный участок могут забрать.