Особенности перепланировки нежилого помещения в 2022 году

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2022 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2022 году

Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах зданий и других нежилых помещений.

В целом порядок согласования перепланировки в нежилых помещениях такой же, как для квартир. Но есть один дополнительный этап — получить согласование от Роспотребнадзора, а точнее от Центра гигиены и эпидемиологии. Он есть в каждом городе, в столице это ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве».

В этой статье рассмотрим порядок согласования перепланировки нежилых помещений в Москве именно в многоквартирных домах.

Обратите внимание, для нежилых помещений в офисных и иных отдельно стоящих нежилых зданиях порядок согласования другой — Мосжилинспекция ими не занимается, получать техпаспорт БТИ не обязательно.

Заказать проект перепланировки

Чтобы согласовать перепланировку, нужен профессиональный проект — его разрабатывают в проектном бюро. Организация должна состоять в специальной саморегулируемой организации — СРО. Проверить, так это или нет, можно двумя способами.

1. Узнать в проектной организации, в какой СРО она состоит, и посмотреть реестр членов этой СРО. В нем должна быть выбранная вами фирма.

Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект». Это СРО, которая объединяет компании, занимающиеся разработкой проектной документации, устанавливает стандарты для их работы и следит за качеством.

На сайте СРО «МежРегионПроект» есть раздел с реестром всех ее членов. Если ввести в нем название или ИНН нашей компании, можно увидеть ее статус.

Если нажать на название компании, откроется подробная информация.

У разных СРО будут разные сайты, но в целом порядок одинаковый: найти реестр членов и в нем отыскать нужную проектную организацию. Если ее там нет, стоит перепроверить информацию у представителей компании — или выбрать другую.

2. Воспользоваться поиском на сайте ассоциации «НОПРИЗ». Там размещен единый реестр членов СРО. Также по ИНН или названию организации можно найти данные и о компании-проектировщике, и о СРО, в которой она состоит. Покажем это на примере нашей организации.

Поиск на сайте НОПРИЗ показывает, что компания АПМ-1 сейчас является членом СРО «МежРегионПроект», а раньше состояла в другой СРО.

Членство в СРО — обязательное требование. Выписку из реестра членов СРО нужно приложить к пакету документов, которые подают в Мосжилинспекцию для получения разрешения (посмотреть как выглядит выписка).

Проектная организация составит два документа:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о возможности перепланировки.

Так выглядят титульные страницы проекта перепланировки и технического заключения.
Скачать целиком (pdf, 12,6 Мб)

В каждом проекте есть план помещения до и после перепланировки, по ним сотрудники Мосжилинспекции могут оценить законность планируемых изменений. На примерах планы из проекта перепланировки для маникюрного салона.

В проекте перепланировки будет больше разделов, чем в обычном проекте для квартиры — они обусловлены назначением помещения и требуются для того, чтобы Центр гигиены и эпидемиологии дал разрешение на перепланировку. Например, для магазина необходимо предусмотреть отдельный вход и систему вентиляции, сделать акустический расчет, чтобы кондиционеры не мешали жителям соседних квартир, учесть увеличение нагрузки на электросеть и др.

Заключение от автора проекта дома

Если перепланировка затрагивает несущие стены, например, нужно сделать новый проем или новое окно, понадобится заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома. Это, например, МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это компания, которая разработала большую часть панельных и блочных серий домов в Москве. Если разработчиков дома уже не найти, заключение можно получить в ГБУ «Экспертный центр».

В нашей компании разработать проектную документацию стоит от 25 000 рублей. Мы можем не только подготовить проект перепланировки, но и взять все согласование на себя, включая поиск автора проекта дома и общение с ним. Согласование перепланировки «под ключ» будет стоить от 75 000 рублей. Консультация бесплатна.

Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии

Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору (п. 1.8 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

При обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» необходимо предоставить:

1. Заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации — есть две формы: для физических и для юридических лиц.
2. Проектную документацию, то есть готовый проект перепланировки с техническим заключением. Для ФБУЗ нужно сделать отдельный экземпляр, возвращать его не будут.
3. Копии правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о собственности, если выдавалось, выписка из ЕГРН о праве собственности и др.)
4. Доверенность на физическое лицо на представление интересов заявителя. Если помещение принадлежит не организации, а гражданину, и он сам подает документы, доверенность не нужна.
5. Документ, подтверждающий полномочия заявителя по представлению проектной документации для экспертизы. Это требование для юридических лиц, таким документов может быть устав, в котором указаны полномочия директора представлять интересы общества.
6. Копии учредительных документов — это требование тоже для юридических лиц, им нужно подготовить копию устава.

Время обращения и контакты ФБУЗ указаны на его сайте. Также на сайте можно онлайн проверить готовность результатов.

Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта.

Заключение, которое выдадут по результатам, нужно будет приложить к пакету документов для Мосжилинспекции.

Так выглядит заключение Центра гигиены и эпидемиологии. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.

Сложнее всего согласовать перепланировку для объектов, которые связаны с производством или продажей пищевых продуктов — кафе, рестораны, продовольственные магазины. Для этих организаций действует больше санитарных правил и норм, которые будут проверять сотрудники ФБУЗ. Проще всего получить положительное заключение для офисов, непродовольственных магазинов. Однако все это абсолютно реально при качественно подготовленной проектной документации.

Если вы решили сделать магазин хозтоваров, получили на него положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, согласовали и оформили перепланировку, а потом захотели продавать в магазине еду и алкоголь, новое заключение на проектную документацию получать не нужно.

На консультации мы рассказываем владельцам нежилых помещений, какая проектная документация им понадобится для ФБУЗ, как может проходить согласование, сколько времени это займет и какие могут быть варианты, чтобы процесс был наиболее быстрым и наименее затратным.

Получить техпаспорт БТИ

Проектная документация готовится на основании техпаспорта БТИ. Для нежилых помещений в МКД есть особое требование — реальное обследование квартиры должно быть проведено не более чем 5 лет назад. В техпаспорте вся эта информация указывается.

Пример 1: если у вас старая квартира, переведенная в нежилое помещение, и последнее обследование БТИ в ней проводилось в 2014 году, нужно вызывать техников БТИ, чтобы получить распоряжение от Мосжилинспекции.

Так выглядит архивный план БТИ. Если техпаспорт на здание не обновлялся больше 5 лет, придется заказать новый.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Пример 2: если нежилое помещение довольно новое и техпаспорт выдан с датой последнего обследования в 2018 году, вызывать техников БТИ заново не нужно.

На техпаспорте есть отметка о том, когда он составлен. Если техпаспорт выдан за 5 лет до перепланировки, новый можно не заказывать. Это титульная страница техпаспорта, выданного МосгорБТИ.

В любом случае мы советуем обращаться за новым техпаспортом или его копией после того, как посоветуетесь со специалистами, которые будут готовить проектную документацию или заниматься процессом согласования перепланировки в целом. Мы подскажем, когда нужно обращаться в БТИ и вызывать техников: стоит ли делать это прямо сейчас или сначала нужно исправить какие-то небольшие недочеты в ремонте, не важные с точки зрения владельца помещения, но существенные для БТИ.

Техпаспорт можно заказать в МосгорБТИ или любой другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию, например, в Московском областном БТИ или Ростехинвентаризации. Большая часть документов готовится через МосгорБТИ, если у вас уже есть техпаспорт на помещение, скорее всего, он выдан именно этой организацией.

Заказать техпаспорт в МосгорБТИ можно через любой МФЦ, на сайте mos.ru или на приеме в окружном управлении:

1. БТИ в Сосенском для ТиНАО;
2. любой из трех окружных БТИ, независимо от адреса квартиры, для остальной Москвы:

• БТИ на Профсоюзной;
• БТИ на Преображенской площади;
• БТИ на Савеловской.

Внимание! Из-за эпидемии коронавируса порядок работы БТИ временно изменен. Прием заявителей проводится не в офисах МосгорБТИ, а дистанционно. Временно не получится вызвать техника на обследование помещения. Можно воспользоваться следующими онлайн-сервисами:

• заказать документы на жилой объект Online — заказать и получить документы технического учета в электронном виде;
• заявка на предоставление копий архивной документации — оформить заказ на получение копий технических паспортов;
• электронная приемная — обратиться по любым вопросам, в том числе отправить электронные образы документов.

МосгорБТИ ввело специальные почтовые ящики для работы с заявлениями, через которые можно оформить заказ. Информация есть на сайте каждого из управлений.

Получить согласование с Москомархитектурой

Если проект перепланировки затрагивает фасад здания, требуется положительное заключение от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, сокращенно — Москомархитектуры.

Сейчас нельзя получить такое соглашение в органе напрямую, но можно сделать это через Мосжилинспекцию, если нужно согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Когда инспектор будет проверять документы, он сам направит запрос в Москомархитектуру (п. 13 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

В таком порядке можно получить согласование на заранее планируемые работы. Узаконить самовольную перепланировку, которая уже выполнена, так не получится, как и провести согласование по помещениям, находящимся в нежилых зданиях. Для этого нужно обращаться в Москомархитектуру напрямую, но сейчас порядка рассмотрения таких обращений нет. На практике входные группы, отмеченные красным в планах БТИ, приходится демонтировать — а потом согласовывать заново.

Когда фасадные работы в нежилых помещениях можно согласовать с Москомархитектурой

Где находится нежилое помещение	Тип перепланировки	Получится ли согласовать
В жилом доме	Планируемые работы по фасаду	Можно согласовать через МЖИ
В жилом доме	Выполненные работы по фасаду	Нельзя узаконить
В нежилом отдельно стоящем здании	Планируемые работы по фасаду	Нельзя согласовать
В нежилом отдельно стоящем здании	Выполненные работы по фасаду	Нельзя узаконить

Это временные сложности, так как Москомархитектура должна принять новый порядок выдачи заключений на проектную документацию по перепланировкам. Но это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы согласовывать перепланировки заранее и консультироваться со специалистами перед тем, как начать выполнять какие-то работы. Это в перспективе поможет сэкономить время и деньги на ремонте и быстрее начать использовать помещение по назначению.

Перепланировка нежилого помещения

Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

• если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
• если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

• план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
• материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

• снос или возведение дополнительных перегородок;
• возведение дополнительных проёмов;
• совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
• перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
• внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
• возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Особенности согласования в жилом доме

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:

• крыши, в том числе подъездных групп;
• зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
• общего тамбура;
• подвалов;
• прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Особенности согласования в нежилом помещении

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

• подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
• все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
• после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
• после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Согласование самовольной перепланировки

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

• отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
• права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
• угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

• если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
• если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
• предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

• заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:

• документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
• проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
• техническая документация на помещение;
• согласование с другими инстанциями, при необходимости;
• если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
• если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
• если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

• графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
• текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
• пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
• приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

• подготовить всю необходимую документацию;
• сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
• согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
• проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
• теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
• если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
• с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
• после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Могут ли отказать?

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

• заявитель предоставил неполный комплект документов;
• комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
• заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
• проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку. После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Заключение

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Согласование перепланировки нежилого помещения в 2022. Разбор.

В первую очередь отметим, что за последнее время, а если быть точнее, то с декабря 2012 года, произошли существенные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых помещений. Поэтому будьте внимательны при изучении статей на данную тему- большинство из них к этому моменту уже потеряло свою актуальность. Об изменениях, в частности, расскажем ниже и приведём самую актуальную информацию на 2022 год. Также отметим, что для согласования ремонта в нежилом здании обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения. В данной статье мы рассмотрим согласование таких помещений, перепланировка которых ещё не выполнена или не отмечена в БТИ. Про узаконивание уже выполненной перепланировке нежилого помещения мы подробно писали здесь.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения.

Согласование перепланировки нежилого помещения- полученное разрешение на перепланировку.

Вначале немного информации для тех, кто хотел бы заказать согласование перепланировки нежилого помещения. Ознакомиться с приблизительными ценами на данный вид услуг Вы можете по данной ссылке. С примерами согласованных нами нежилых помещений можно ознакомиться тут, а посмотреть наши рекомендательные письма можно здесь. Чтобы мы смогли выслать Вам точное коммерческое предложение, нам необходима дополнительная информация: планируемые мероприятия, расположение объекта, тип здания, тип помещения и так далее… Вы можете заполнить соответствующую форму обратного звонка внизу , отправить нам запрос на почту mail@resog.ru или позвонить по любому интересующему Вас вопросу на телефон +7 (495) 507-74-67 .

Теперь непосредственно о самом согласовании.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Содержание статьи

• 1. Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.
• 2. Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.
• 3. Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.
• 4. Согласование перепланировки офиса.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме в Москве.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1335 от 19.08.20), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется, то необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку.

Таким образом, согласно уже озвученному Постановлению Москвы №508 для получения разрешения на ремонт необходимо предоставить через личный кабинет mos.ru следующие документы:

• запрос, который заполняется в электронном виде на Портале mos.ru;
• нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
• устав;
• приказ о назначении директора;
• справка о постановке на налоговый учёт;
• проект перепланировки и/или переустройства, заверенный электронной подписью;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций,заверенное электронной подписью;
• договор об авторском надзоре с проектировщиками;
• поэтажный план БТИ;
• экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
• справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
• для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме- согласованная планировка.

Все эти документы через сайт mos.ru поступают в Жилищную инспекцию. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь. Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно

Заключение ОПС на перепланировку нежилого помещения.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В соответствии с пунктом 1.6 Приложения 3 постановления № 508 необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

Если при перепланировке затрагивается архитектурный облик фасада, то Жилищная инспекция сама отправляет сданный проект на согласование в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы. Поэтому перед подачей документов в ЖИ, лучше всего предварительно проконсультироваться со своим проектом в данной организации- согласуют ли они такой фасад, чтобы потом не получить отказ.

Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся. Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:

• разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
• решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
• согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
• акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;
• согласование с ОПС (отдел подземных сооружений) в случае устройства каких-либо конструкций (к примеру, пандуса) на прилегающей к зданию территории;

В соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, выполненной организацией, имеющей допуск СРО (у нас он имеется). Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то заключение должно быть разработано организацией-автором проекта дома. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

Экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам

Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 20 рабочих дней согласно п. 2.7.1.1.1 Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений. Подробнее об этом мы рассказывали в соответствующей статье про Узаконивание перепланировки. Там же в пункте 1.1 мы рассказывали о недостатках этого пути (информация актуальна и для нежилых помещений).

Следует отметить, что согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 за проведенную без разрешения перепланировку обязательно придется заплатить штраф, который для юридических лиц, являющихся собственником перепланированного помещения, составляет 40-50 000 рублей согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП Российской Федерации.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании в Москве.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании- утвержденный план.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.

При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012. Скачать его можно здесь. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Комментарий к видео:

1. Вместо обязательного согласования с Роспотребнадзором теперь на 2022 год после выхода ППМ № 1104 от 27.12.17 надо обязательно получить на сдаваемую проектную документацию заключение о её соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполненный организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
2. После выхода Постановления Правительства Москвы № 1335 от 19.08.2022 согласно пункту 1.3 Приложения 2 документы подаются в Жилищную инспекцию в электронном виде через Портал госуслуг, а не напрямую, как было раньше.
3. После вызова техника БТИ на дом можно сделать техплан и на основании его внести изменения в ЕГРН, а не в ГКН, как это было раньше.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.

Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- полученное разрешение.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- согласованная планировка.

Согласование перепланировки офиса.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

С этой статьёй читают

Порядок согласования перепланировки квартир и нежилых помещений.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2022? Разбор.

Проект перепланировки нежилого помещения недорого.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2022. Все нюансы.

Особенности перепланировки нежилого помещения в 2022 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 июля 2022 г. N 13/1-5758-АБ/21 “О применении законодательства в связи с вступлением в силу отдельных положений Федерального закона от 01.07.2022 N 275-ФЗ”

Вопрос: О применении положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, действующих с 12.07.2022 в редакции отдельных положений Федерального закона от 01.07.2022 N 275-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”

1. Согласно изменениям, внесенным в части 8-10 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Федерального закона N 218-ФЗ):

представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, машино-места проектной документации и (или) иной указанной в части 8 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ документации (копий такой документации) или проекта перепланировки помещений в многоквартирном доме (копии такого проекта) (далее – проект перепланировки) не осуществляется;

сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений;

в техническом плане указываются сведения о такой документации.

Кроме этого, в соответствии с пунктами 61 и 61.1 части 1 статьи 26, частями 13 и 14 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ:

государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объекты капитального строительства или помещения приостанавливаются в случае, если в результате строительства или реконструкции площадь здания, сооружения, не являющегося линейным объектом (при условии, что основной характеристикой такого сооружения является площадь), указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство, или в результате строительства или реконструкции протяженность линейного объекта (при условии, что основной характеристикой такого объекта является протяженность), указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, техническом плане, отличается от протяженности, указанной в разрешении на строительство, более чем на пять процентов от протяженности, указанной в разрешении на строительство;

в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию);

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки);

сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).

Таким образом, с учетом внесенных изменений Федеральным законом N 218-ФЗ не предусмотрена проверка органом регистрации прав сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной или исполнительной документации, а также проекте перепланировки.

В настоящее время Росреестром осуществляется разработка проекта приказа Росреестра “Об утверждении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений”, в котором будут учтены в том числе указанные выше изменения, и до вступления в силу этого приказа положения приказа Минэкономразвития России от 18.12.2022 N 953 применяются в части, не противоречащей действующим нормам Федерального закона N 218-ФЗ.

Вместе с тем необходимо отметить, что форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2022 N 953 (далее соответственно – Форма техплана, Требования N 953), не препятствуют реализации указанных положений Федерального закона N 218-ФЗ.

Исходя из положений пунктов 19 и 20 Требований N 953, в приложение к техническому плану включаются копии документов, на основании которых сведения внесены в технический план.

С учетом внесенных в Федеральный закон N 218-ФЗ изменений при подготовке технического плана используются проектная документация, исполнительная документация или проект перепланировки, однако копии указанных документов в приложение к техническому плану не включаются, реквизиты указанных документации или проекта перепланировки приводятся в разделе “Исходные данные” технического плана, объем вносимых в технический план на основании указанных проектной и исполнительной документации или проекта перепланировки сведений определяется Формой техплана и Требованиями N 953.

Также в разделе “Исходные данные” технического плана указываются реквизиты разрешения на строительство (если возведение объекта капитального строительства осуществляется на основании такого разрешения), копия разрешения на строительство включается в приложение к техническому плану.

Вместе с тем если до вступления в силу приказа Росреестра “Об утверждении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” технический план подготовлен для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и является приложением к этому разрешению, но в техническом плане не приведены указанные сведения о разрешении на строительство и в приложении отсутствует копия разрешения на строительство, данные обстоятельства не являются причиной приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В этом случае орган регистрации прав в соответствии с частью 10 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ для осуществления проверок, предусмотренных пунктами 61 и 61.1 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, направляет межведомственный запрос в орган, выдавший разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (согласно форме разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр, в этом разрешении в соответствии со сведениями, содержащимися в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, подлежат указанию сведения о реквизитах (дата, номер) разрешения на строительство и наименование органа, выдавшего разрешение на строительство). В зависимости от наличия или отсутствия ответа органа, выдавшего разрешения, а также содержания такого ответа на межведомственный запрос органа регистрации прав учетно-регистрационные действия при наличии соответствующих оснований могут быть приостановлены в соответствии с пунктами 9, 10 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

2. Согласно части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ при подготовке технического плана в отношении линейного объекта, введенного в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 252-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (13.07.2015), сведения о таком объекте указываются в данном техническом плане на основании проектной документации и (или) исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращаем внимание на то, что указанные положения статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ могут применяться только в отношении определенной группы линейных объектов, а именно, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015.

С учетом положений части 5 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ, согласно которой в случае если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представление технического плана объекта недвижимости, сведения о линейном сооружении (за исключением сведений о местоположении сооружения на земельном участке) указываются в техническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана линейных объектов, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015, используются сведения как разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и сведения проектной и (или) исполнительной документации. В приложение к техническому плану включаются копии только разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае в отличие от общих правил, установленных статьей 24 Федерального закона N 218-ФЗ, исполнительная документация может применяться кадастровым инженером не только для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (земельных участках), но и для указания в техническом плане иных характеристик такого сооружения, в частности протяженности линейного сооружения.

Также обращаем внимание на то, что в отношении таких линейных сооружений допускается применение исполнительной документации не только совместно с проектной документацией, но и в отсутствие проектной документации, технический план такого линейного сооружения может быть подготовлен на основании только исполнительной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Параметры (характеристики) линейного объекта, включая его протяженность, указываются в реквизите “6. Краткие проектные характеристики линейного объекта” формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр, с учетом показателей, содержащихся в утвержденной проектной документации на основании положительного заключения экспертизы проектной документации. Таким образом, протяженность линейного объекта, указанная в проектной документации, указывается в разрешении на строительство.

Согласно части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ несоответствие параметров введенного в эксплуатацию до 13.07.2015 линейного объекта, указанных в проектной документации и (или) исполнительной документации и в разрешении на ввод в эксплуатацию этого линейного объекта, не является препятствием для подготовки технического плана и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Учитывая изложенное, полагаем, что в рамках реализации положений части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ несоответствие параметров линейного объекта, указанных в проектной документации, исполнительной документации, разрешении на строительство, разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, не является препятствием для подготовки технического плана, а также причиной приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. В рассматриваемом случае в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в техническом плане.

Статс-секретарь – заместитель руководителя

А.И. Бутовецкий

Обзор документа

В связи с внесением поправок в Закон о госрегистрации недвижимости Росреестр разъяснял особенности формирования технического плана.

В частности, не предусмотрена проверка органом регистрации прав сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной или исполнительной документации, а также проекте перепланировки.

Рассмотрены особенности для линейных объектов.

Перепланировка квартиры в 2022 году

Ломать – не строить

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая – жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая – продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями – зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) – это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

1. Надо получить в БТИ техпаспорт квартиры.

2. Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.

3. Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения начинаете делать ремонт.

4. Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Важно: Не шуми и не мусори

Проблемы с законом при ремонте могут возникнуть не только из-за перепланировки.

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение – новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение – 1 – 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 – 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Чего делать нельзя

• Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.

Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).

Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).

Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию – при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно – это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).

Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно – теплые полы с электрообогревом).

Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).

Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).

Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.

Оставлять кухню без окна.